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港股地产投资策略:正面信号频现,最坏时刻已过

编辑 : 王远   发布时间: 2018.12.18 10:11:26   消息来源: sina 阅读数: 49 收藏数: 0 + 收藏 (0)

地产行业融资端改善:近期地产行业融资端得到较大改善,1)多家内房获得发债额度,并成功在海外发行优先票据,补充运营资金;2)不同于往年年底银行惜贷,近期银行下调首套及二套房贷款利率上浮比例...

地产行业融资端改善:近期地产行业融资端得到较大改善,1)多家内房获得发债额度,并成功在海外发行优先票据,补充运营资金;2)不同于往年年底银行惜贷,近期银行下调首套及二套房贷款利率上浮比例,销售加速回款,有利于房企现金流的回收;3)国家发改委开放了优质房企发行企业债,但发债要求高,达标的房企数量仅20余家;4)中粮地产重组过会,这是两年以来地产行业上市公司重组的首次放行,另外,证监会也受理了万科增发H 股的申请,富力地产计划召开特别股东大会,申请股东授权增发总股本的25%,获取授权后再向证监会递交申请。融资端的改善对地产公司的影响是非常正面的。    发改委开放优质房企发行企业债:12月12日,国家发改委发布了《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》,其中对优质企业发行企业债做了新的规定,尤其是对房地产公司,具体要求如下:1)主体信贷评级为AAA 级;2)资产总额超过1500亿元人民币(下同);3)营业收入超过300亿元;4)原则上资产负债率不得超过85%。根据这四项条件筛选,我们可以看到,符合要求的港股房企中,最受益为中大型民企,比如旭辉控股、新城发展控股、融创中国等,增加了企业债这一融资渠道。    新房销售市场仍在下行:虽然融资端改善,但各地行业调控政策仍然持续,市场预期也变弱,新房销售市场仍然处于下行趋势,销售去化率降低。根据克尔瑞的统计数据,11月份TOP100房企单月销售增速为24.5%,较7月同比增速高位的58.1%已经大幅回落。土地市场也趋于冷淡,流拍率上升,溢价率降至个位数,房企拿地意愿不足。我们预计新房销售市场将继续下行,需要加强关注。大型龙头房企由于货值充足,品牌优势明显,略能对冲去化率的下降,预计2019年的合约销售将保持10-20%的增长。    正面信号频现,最坏时刻已过:我们维持在年度投资策略《防守反击,机会大于风险》中的判断,2019年房地产行业的机会大于风险,“防守”在于港股地产板块的估值已经调整至历史最低水平,而公司频繁回购及大股东持续增持,股息收益率也是防守的有力保障;“反击”在于一、二线城市行业调控政策的边际改善对销售的支撑,地产公司融资端放松,龙头房地产公司的逆势扩张能力,依然能保持高于行业的平均增速。目前正面信号频现,龙头地产公司的融资优势凸显,行业边际改善的预期正慢慢实现。    截止目前,行业估值为2018年5.6倍PE,仍处于历史较低位置,股息收益率超过7%。推荐标的优选行业龙头,财务稳健,杠杆低,基本面扎实,有丰厚派息分红的公司,行业首选中国金茂(817.HK)、龙湖集团(960.HK)、华润置地(1109.HK),高弹性公司推荐关注旭辉控股(884.HK)、新城发展控股(1030.HK)。    风险提示:宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币大幅贬值。

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    2018-12-24 14:05

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